Obecna sytuacja ekonomiczna skłania Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego i ich związki, do aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Opłaty rzecz jasna idą w górę. Użytkownicy wieczyści muszą pamiętać, że mają do dyspozycji ścieżkę prawną, która pozwoli zweryfikować, czy podwyższenie opłat naliczono właściwie.

Ustawa  o gospodarce nieruchomościami przewiduje prawo właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste do zmiany wysokości ustalonej dotychczas opłaty. Korzystając z przysługującego prawa, organy wypowiadają opłaty za użytkowanie wieczyste (często niezmienianych od wielu lat) i ustalają je w nowej wysokości, bardzo często nawet kilka razy większej niż dotychczas.

Wysokość opłat

Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. W  zależności od rodzaju nieruchomości wynosi:

• 0,3% ceny – w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej, jak i nieruchomości gruntowych m.in. oddanych pod budowę obiektów sakralnych, związków wyznaniowych, na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową;
• 1 % ceny – w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na cele rolne, nieruchomości gruntowych na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele jak i za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową;
• 2 % ceny – w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na działalność turystyczną
• 3 % ceny – w przypadku nieruchomości gruntowych innych niż powyższe.

Powyższe stawki procentowe są od wielu lat niezmienne, zmienna jest natomiast wartość nieruchomości gruntowej.

Jakie prawa ma użytkownik wieczysty?

Użytkownik wieczysty ma prawo złożyć wniosek o ustalenie, że dokonana przez właściciela nieruchomości aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego:

• jest nieuzasadniona (w przypadku, gdy użytkownik wieczysty kwestionuje fakt wzrostu wartości nieruchomości) bądź
• jest uzasadniona w innej wysokości (w przypadku gdy użytkownik kwestionuje wartość nieruchomości ustaloną przez organ na potrzeby ustalenia nowej opłaty – najczęściej).

Wniosek trafia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem jednostki będącej właścicielem nieruchomości użytkowanej wieczyście.

Jakie wnioski i dowody mogą okazać się pomocne?

Organ wypowiada dotychczasową opłatę i ustanawia nową wysokość w oparciu o operat szacunkowy nieruchomości przygotowany przez biegłego rzeczoznawcę. Nie oznacza to jednak, że sporządzenie operatu przez biegłego uniemożliwia użytkownikowi wieczystemu podważenie wyliczeń właściciela nieruchomości.

Wskazać należy, że ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami przewiduje możliwość wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie właściciela nieruchomości (organu). 

Powyższe pozwala na wykazanie błędów jakich dopuścił się autor operatu, a które to błędy powodują, że operat jest niezdatny dla celów dla jakich został przygotowany czyli ustalenia nowej opłaty rocznej.

Najczęściej występujące błędy:

• nieprawidłowy dobór nieruchomości podobnych (głównie pod względem powierzchni, przeznaczenia, lokalizacji),
• nieprawidłowy wybór metody wyceny,
• błędna/niepełna analiza rynku nieruchomości,
• błędne określenie cech rynkowych mających znaczenie przy wycenie danej nieruchomości, jak i błędna ocena tych cech.

Wszystkie z ww. błędów, dostrzeżone przez użytkownika wieczystego powinny być przedmiotem wniosku o ustalenie.

Nie ma także żadnych przeszkód, aby wnioskodawca (użytkownik wieczysty) zlecił przygotowanie dodatkowej opinii innemu rzeczoznawcy. Tzw. kontroperat wnioskodawca złoży do akt postępowania przed SKO.  Z praktyki Kancelarii wynika, że SKO nigdy nie odmówiło użytkownikowi złożenia kontroperatu. Wręcz przeciwnie –  kontroperat służy Kolegium do merytorycznego rozpoznania sprawy. 

SKO ustala opłatę, która w dalszym ciągu nie satysfakcjonuje użytkownika wieczystego. Co dalej?

Może się zdarzyć, że SKO wyda rozstrzygnięcie niekorzystne dla użytkownika, tj.: 

• uwzględni w całości wartość nieruchomości przyjętą przez organ i wniosek oddali;
• samodzielnie dokona ustalenia nowej opłaty (najczęściej w oparciu o operat organu i operat wnioskodawcy), która według wnioskodawcy będzie nadal zbyt wysoka.

W takiej sytuacji użytkownik wieczysty może wnieść sprzeciw od orzeczenia SKO.  Ma na to 14 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.  Powyższe uprawnienie przysługuje także organowi – właścicielowi nieruchomości.

radca prawny, mediator sądowy Przemysław Radziwon