Samowolę budowlaną można zalegalizować. Przed złożeniem wniosku o legalizację warto jednak sprawdzić, jakie warunki muszą być spełnione, aby samowola została zalegalizowana.

Definicja samowoli budowlanej

W ustawie Prawo budowlane nie istnieje ustawowa definicja samowoli budowlanej. Pojęcie to interpretuje się jako budowę obiektu budowlanego lub prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia robót lub pomimo zgłoszenia przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu do zgłoszenia.

Jakie warunki trzeba spełnić żeby zalegalizować samowolę budowlaną?

Aby  zalegalizować samowolę budowlaną należy spełnić przede wszystkim, następujące warunki:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu musi być zgodny z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• wybudowany obiekt musi być zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi.

Innymi słowy, legalizacja nie będzie możliwa, gdy nie można zapewnić zgodności obiektu z przepisami prawa.

Istotne jest uzyskanie dowodów potwierdzających czas wybudowania budynku. W przypadku nieruchomości powstałych wcześniej niż 20 lat temu istnieje możliwość zastosowania legalizacji uproszczonej, o której pisaliśmy więcej tutaj.

Legalizacja wyłącznie na wniosek inwestora

Legalizacja samowoli budowlanej oczywiście nie jest obowiązkowa. Organ nie może przymusić inwestora/ właściciela do podjęcia czynności zmierzających do zalegalizowania robót, które zostały uznane za nielegalne. Jeżeli jednak inwestor/ właściciel nie podejmą właściwych kroków zmierzających do legalizacji, organ nadzoru budowlanego wyda nakaz rozbiórki.

W przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej wniosek o jej legalizację mogą złożyć wyłącznie inwestor, zarządca lub właściciel. Bardzo często są to różne osoby, dlatego każdy z tych podmiotów ma prawo do złożenia wniosku.

Tylko w  przypadku legalizacji uproszczonej (dot. budynków, które powstały co najmniej przed dwudziestu laty), nie jest niezbędne złożenie wniosku o legalizację. W przypadku budynków starszych niż 20 lat organ jest zobowiązany do wszczęcia procedury legalizacyjnej z urzędu.

Termin na złożenie wniosku

Wniosek o legalizację można złożyć w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy. Wbrew nazwie takie postanowienie wydaje się także wtedy, gdy budowa już się zakończyła.

Uchybienie powyższemu terminowi ma  poważne skutki określone w ustawie Prawo budowlane. Jeżeli wniosek o legalizację nie zostanie złożony w terminie, organ nadzoru budowlanego wyda nakaz rozbiórki. Taki sam skutek będzie miało  wycofanie wniosku przez inwestora, właściciela lub zarządcę.  

Co po złożeniu wniosku?

W przypadku terminowego złożenia wniosku organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wdrożyć procedurę legalizacyjną. W ramach procedury legalizacyjnej organ nakłada na wnioskodawcę obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Będą to odpowiednio

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• projekt zagospodarowania działki lub terenu,
• projekt architektoniczno – budowlany wraz z odpowiednimi zgodami i opiniami,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Uwaga! Nieprzedłożenie wymaganej dokumentacji w określonym w postanowieniu terminie skutkuje rozbiórką.

Po prawidłowym złożeniu wymaganych dokumentów, nadzór budowlany wydaje kolejne postanowienie. Ustala w nim wysokość opłaty legalizacyjnej. Dopiero po jej uiszczeniu przez wnioskodawcę organ wydaje decyzję legalizującą obiekt budowlany lub jego część.

adwokat Marta Charkiewicz