Zniesienie służebności drogi koniecznej to częsty kłopot właścicieli nieruchomości obciążonych. Warto wiedzieć, kiedy taka służebność musi być ustanowiona i jakie są przesłanki jej zniesienia.

 Czym jest służebność drogi koniecznej?  

Służebność drogi koniecznej to prawo właściciela nieruchomości tzw. władnącej do przejeżdżania i przechodzenia przez nieruchomość tzw. obciążoną. Ustanowienie tej służebności gruntowej bywa niezbędne, jeżeli nieruchomość (władnąca) nie ma odpowiedniego dostępu do

• drogi publicznej lub 
• należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

 Kiedy można żądać zniesienia służebności drogi koniecznej?

Zniesienie służebności drogi koniecznej reguluje Kodeks cywilny. Żądanie zniesienia służebność możliwe jest:

• za wynagrodzeniem – w przypadku gdy służebność gruntowa stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 Kodeksu cywilnego);
• bez wynagrodzenia – gdy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (art. 295 Kodeksu cywilnego).

 Potrzeby nieruchomości a potrzeby właściciela

Prawo do żądania zniesienia służebności drogi koniecznej powinno być weryfikowane pod kątem „potrzeb” nieruchomości władnącej. Potrzeby jej aktualnego właściciela nie mają znaczenia, co jasno wynika z powyższych przepisów. To, że w danym momencie aktualny właściciel nieruchomości władnącej  nie korzysta z ustanowionych służebności w sposób ciągły, nie oznacza, że służebności utraciły wszelkie znaczenie dla samej nieruchomości władnącej.

„Brak konieczności służebności gruntowej do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej” oraz „utratę wszelkiego znaczenia” należy rozumieć jako brak konieczności i utrata znaczenia zarówno w chwili obecnej, jak i w przyszłości. Oznacza to, że nieruchomość władnąca, z uwagi na zaistniałe stosunki społeczno-gospodarcze już nigdy nie będzie wymagała ustanowienia służebności gruntowej na nieruchomości obecnie obciążonej. Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia na przykład gdy:

• zapewniono formalny dostęp do drogi publicznej inny sposób lub
• nieruchomość władnąca scalono z inną nieruchomością mającą dostęp do drogi publicznej.

Stanowisko Sądu Najwyższego 

Powyższe potwierdził między innymi Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 1997 r., sygn. akt: II CKN 478/97. Sąd wskazał: Utrata znaczenia służebności w rozumieniu art. 295 kc zachodzi jedynie wtedy, gdy służebność przestanie przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej. Miałoby to miejsce wówczas, gdyby przesłanki, dla których nastąpiło ustanowienie służebności, przestały istnieć.

Dopóki nieruchomość władnąca nie ma (poza ustanowioną służebnością drogi koniecznej) dostępu do drogi publicznej, sam fakt braku korzystania przez obecnego właściciela ze służebności gruntowej, nie może stanowić podstawy do żądania zniesienia tej służebności. W określonych sytuacjach, przy określonym stanie właścicielskim służebność może być wykorzystywana z mniejszą częstotliwością lub niewykorzystywana przez pewien czas w ogóle. Nie oznacza to jednak, że służebność ta utraciła dla nieruchomości władnących wszelkie znaczenie.

Wygaśnięcie służebności drogi koniecznej

Ustawodawca przewidział sankcję wygaśnięcia służebności na wypadek nie korzystania z niej. Przyjął, że czasem miarodajnym, pozwalającym na przyjęcie, że służebność mogła utracić znaczenie dla nieruchomości władnącej jest okres 10 lat (art. 293 Kodeksu cywilnego). 

Zniesienie służebność drogi koniecznej – wskazówki dla właścicieli nieruchomości obciążonych

Zniesienie służebności drogi koniecznej wymaga spełnienia przesłanek z Kodeksu cywilnego. Właściciel nieruchomości obciążonej ma więc ograniczone prawo żądania zniesienia tej służebności. Jeśli zamierza wystąpić z takim żądaniem, powinien zweryfikować, czy zachodzą ku temu przesłanki określone w przepisach KC. Wszelkie inne pobudki jak nieprawidłowe relacje sąsiedzkie czy wykonywanie służebności z niewielką częstotliwością, nie stanowią wyłącznej podstawy do zniesienia służebności.

radca prawny Patrycja Wasilewska

Obrót nieruchomościami rolnymi 

Budowlany proces inwestycyjny