Zawarcie umowy najmu na czas oznaczony gwarantuje pewną stabilizację stosunku prawnego wynikającego z umowy najmu. Niejednokrotnie jednak okazuje się, że jednej ze stron (najczęściej najemcy) lub obu stronom może zależeć na wcześniejszym zakończeniu okresu obowiązywania umowy.

Rozwiązania kodeksowe

Przepisy Kodeksu cywilnego regulują sytuacje, w których można wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Przypadki te dotyczą przede wszystkim naruszenia przez jedną ze stron określonych obowiązków. Tytułem przykładu – jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Rozwiązania kodeksowe mogą jednak okazać się niewystarczające i niespełniające oczekiwań stron umowy. Strony bowiem mogą chcieć zapewnić sobie możliwość „wyjścia” z umowy najmu nawet w sytuacjach, gdy druga strona nie dopuszcza się jakichkolwiek naruszeń. 

Ustalenia umowne

Zgodnie z art. 673 § 3 k.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. To znaczy, że strony mogą wprowadzić do umowy stosowne postanowienia. Mogą przyznać wynajmującemu lub najemcy prawo do wypowiedzenia umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Istotne jest jednak, aby postanowienia te określały konkretne przypadki, w których strony będą mogły skorzystać z tego uprawnienia.

Strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony często jednak popełniają ten sam błąd. Wprowadzają do umowy prawo do jej wypowiedzenia bez jakiegokolwiek dookreślenia, w jakich sytuacjach możliwe jest skorzystanie z tego uprawnienia. Postanowienie takie może zostać uznane przez sąd za nieważne jako sprzeczne z przepisami prawa.

Interes najemcy komercyjnego

W przypadku najmu komercyjnego postanowienia w zakresie wypowiedzenia umowy mogą być szczególnie istotne z punktu widzenia najemcy. To ważne zwłaszcza, jeżeli najemca przewiduje możliwość zmiany lokalizacji prowadzonej działalności. Na przykład rozwój działalności może wymagać zwiększenia powierzchni lokalowej.

Jeszcze większe znaczenie mają zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji, gdy biznes najemcy nie przynosi oczekiwanych dochodów. Wówczas wysoki czynsz najmu może stać się znacznym obciążeniem finansowym. Dlatego  zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy w takiej sytuacji jest kluczowe, umożliwiając najemcy szybsze reagowanie na zmieniające się warunki rynkowe i ograniczenie strat.

Podsumowanie

Najważniejsze, aby postanowienia określające przypadki, w których jedna ze stron lub obie strony będą mogły dokonać wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, były sformułowane możliwie jak najbardziej precyzyjnie. Zapisy nie powinny budzić wątpliwości. Jasno zastrzeżone w umowie przesłanki umożliwiają wcześniejsze zakończenie najmu, bez niepotrzebnych sporów.

radca prawny Joanna Joszczyk-Selwestruk