Jednym z podstawowych obowiązków najemcy lokalu po zakończeniu najmu jest zwrot lokalu w stanie niepogorszonym, tj. takim, w jakim lokal znajdował się w chwili wydania najemcy. Najemca nie ponosi  odpowiedzialności za ewentualne zużycie (pogorszenie) lokalu będące skutkiem prawidłowego używania lokalu, czyli takiego, który jest zgodny z umową lub właściwością i przeznaczeniem lokalu.

Niejednokrotnie zdarza się, że stan lokalu po zakończeniu okresu najmu nie odpowiada oczekiwaniom wynajmującego. Wynajmujący pozostaje wówczas w przekonaniu, że może odmówić odebrania lokalu od najemcy i oczekiwać przywrócenia lokalu do odpowiedniego stanu. Ale czy faktycznie?

Zwłoka wynajmującego

W orzecznictwie dominuje pogląd, zgodnie z którym nawet w przypadku zwrotu rzeczy wynajętej w stanie pogorszonym wynajmujący nie może odmówić przyjęcia rzeczy od najemcy.  Wówczas sam bowiem popada w zwłokę z wykonaniem swojego obowiązku odebrania lokalu. Potwierdził to na przykład wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 lipca 2020 r., sygn. akt VI ACa 884/19.

Protokół zdawczo odbiorczy

Nie oznacza to jednak, że droga wynajmującego do dochodzenia od najemcy roszczeń pozostaje zamknięta. W tym zakresie niezbędny będzie protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony w trakcie odbioru. W protokole stwierdza się stan, w jakim lokal znajduje się w chwili odbioru.

Kaucja

Zazwyczaj wynajmujący przynajmniej częściowo może zaspokoić się z kaucji wpłaconej przez najemcę na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wynikających z umowy najmu. Co jednak w sytuacji, gdy zniszczenia lokalu są tak poważne, że kaucja nie wystarczy na pokrycie kosztów naprawy usterek? Wówczas wynajmujący może żądać od najemcy odszkodowania za pogorszenie lokalu w wysokości przewyższającej wartość wpłaconej przez najemcę kaucji.

Krótki termin na wystąpienie na drogę sądową

Istotne jest jednak to, że wynajmujący ma stosunkowo krótki okres na wystąpienie na drogę sądową. Jego roszczenia przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu.

radca prawny Joanna Joszczyk-Selwestruk