Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) niesie ze sobą istotne skutki, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości może wiązać się z obowiązkiem uiszczenia jednorazowej opłaty planistycznej w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat od zmiany planu. Natomiast spadek wartości nieruchomości może dawać właścicielowi możliwość dochodzenia odszkodowania.

Przesłanki nałożenia opłaty planistycznej

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę planistyczną jeżeli:

• w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła,
• a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie MPZP.

Opłata ustalona jest w planie i określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i stanowi dochód własny gminy.

Podsumowując powyższe, do ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest łączne wystąpienie przesłanek:

• wejście w życie nowego lub zmiana planu miejscowego,
• zbycie nieruchomości przez właściciela przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego  (działka staje się atrakcyjniejsza),
• określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej.

Zwracam uwagę, że zgodnie z orzecznictwem, ustalenie opłaty planistycznej należy także wiązać ze zbyciem części ułamkowych nieruchomości. Potwierdza to wyrok WSA z 01.08.2018 r., II SA/Gd 316/18. Gdy nastąpi zbycie części nieruchomości, pobiera się opłatę w wysokości proporcjonalnej do części zbytej nieruchomości (wyrok WSA z 17.05.2012 r., II SA/Gd 46/12).

Wyjątki od opłaty planistycznej

Opłaty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia własności nieruchomości przez rolnika na jego następcę, jeżeli nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.

Procedura ustalania opłaty

Po spełnieniu wspomnianych przesłanek, organ administracyjny wszczyna z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Urząd ma 5 lat na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty. Termin ten liczy się od momentu wprowadzenia lub zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości ustala się po zbyciu nieruchomości, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez powołanego rzeczoznawcę. Rzeczoznawca określa jaka była wartość nieruchomości zarówno przed wprowadzeniem nowego lub zmienionego planu miejscowego jak i po. Na podstawie tych dwóch wartości, wylicza się wzrost wartości.

Zaznaczam, że opinia o wzroście wartości nieruchomości, którą sporządził uprawniony rzeczoznawca jest jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej. Bez znaczenia w tym zakresie jest cena sprzedaży nieruchomości (wyrok WSA z 09.08 2018 roku, II SA/Sz 237/18).

Dodatkowo, zgodnie z art. 37 ust. 7 u.p.z.p., sam właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem, może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Takie działanie pozwoli na oszacowanie kosztów jakie byłyby związane ze zbyciem nieruchomości.

Decyzja

Decyzja o ustaleniu opłaty planistycznej wydawana jest na podstawie stawki procentowej określonej w nowym lub zmienionym planie miejscowym oraz wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę. W decyzji powinny zostać określone wszystkie osoby zobowiązane do poniesienia tej opłaty. Zaadresowanie decyzji tylko do jednej z osób zobowiązanych stanowi naruszenie prawa materialnego (wyrok WSA z 02.12.2010 r., II SA/Łd 696/10).

Od decyzji przysługuje odwołanie. Właściciel lub użytkownik wieczysty ma na to 14 dni od doręczenia decyzji. Korzystając z tej ścieżki może zlecić ustalenie wartości wybranemu przez siebie rzeczoznawcy. Odwołanie należy skierować do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu, który ustalił opłatę.

Zwrot opłaty w przypadku stwierdzenia nieważności planu

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znajduje się także przepis (art. 36 ust. 5), zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia nieważności uchwały w sprawie miejscowego planu, gdy właściciel albo użytkownik wieczysty już uiścił opłatę, opłata planistyczna podlega zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w takiej wysokości w jakiej została zapłacona.

Podsumowanie

Zmiana lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości. To wiąże się z określonymi obowiązkami i uprawnieniami właścicieli i użytkowników wieczystych. Powinni oni być świadomi możliwości dochodzenia odszkodowania w przypadku spadku wartości nieruchomości oraz obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej przy jej wzroście. 

radca prawny, mediator sądowy Przemysław Radziwon