Już 1 sierpnia 2024 r. wejdzie w życie Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Celem nowelizacji było ograniczenie negatywnych praktyk stosowanych przez inwestorów,  głównie w budownictwie mieszkalnym. Co się zmieni?

Lokal użytkowy o powierzchni min. 25 m²

Nowelizacja wprowadza minimalną powierzchnię lokalu użytkowego. Zgodnie z dodanym § 56a lokal użytkowy w budynku ma posiadać powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25m². Powyższe ma przeciwdziałać problemowi tworzenia tzw. mikroapartamentów.

Od tej zasady będzie jednak kilka wyjątków. Przepisy dopuszczają bowiem wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni, jeżeli:

• lokal będzie znajdować się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej (parterze lub 1 piętrze)

oraz

• będzie posiadać bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Dodatkowo, wymóg powierzchni 25m² nie będzie dotyczyć także budynków zamieszkania zbiorowego lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy. Chodzi tu m.in. o hotele, domy wypoczynkowe czy pensjonaty.  

Większe odległości od granicy działki

Rozporządzenie zmieniające zwiększyło minimalne odległości między budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Zgodnie z nowymi przepisami, budynek na działce budowlanej będzie mógł zostać usytuowany w odległości od granicy działki nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy,
• 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
• 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

Miejsca parkingowe dla niepełnosprawnych

Rozporządzenie w obecnym brzmieniu przewiduje, że stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków. Zasada ta z 1 sierpnia 2024 r. ulegnie modyfikacji. Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne będą mogły być zbliżone do okien budynków bez ograniczeń, ale w liczbie nie więcej niż 6% ogólnej liczby miejsc postojowych w ramach danej  inwestycji. Tym samym, jeśli inwestor przewidzi większą liczbę miejsc postojowych dla niepełnosprawnych, miejsca te będą musiały odpowiadać przepisom rozporządzenia dotyczącym odległości od okien budynków.  

Publicznie dostępne place i teren biologicznie czynny

Nowelizacja wprowadza pojęcie „publicznie dostępnego placu”, przez który należy rozumieć teren służący rekreacji, komunikacji i pełniący także funkcję reprezentacyjną. Jeśli zatem inwestor swoją działkę budowlaną będzie chciał przeznaczyć pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m²,  to od 1 sierpnia 2024 r. będzie musiał pamiętać, aby co najmniej 20% jej powierzchni stanowił teren biologicznie czynny (chyba że z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie wynikać wyższy procent).

Place zabaw

Rozporządzenie zmieniające zwiększyło także powierzchnię placów zabaw. Z dniem wejścia w życie nowych przepisów  powierzchnia placu zabaw dla dzieci ma wynosić:

• 1 m² na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań,
• 50 m² – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań,
• 0,5 m² na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań,
• 200 m² – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.

Co ważne, ustawodawca przewidział możliwość podziału placu zabaw dla dzieci na części, jednakże minimalna powierzchnia każdej takiej części musi wynosić 50 m².

radca prawny, mediator sądowy Przemysław Radziwon