Nie ma wątpliwości, że obecny rynek nieruchomości stale się rozwija, a liczba zainteresowanych zakupem nieruchomości w nowym budownictwie nie maleje. To zaś może skutkować nie tylko pozytywnym wpływem na gospodarkę, ale także i pewnego rodzaju nadużyciami. Powszechnym zjawiskiem w ostatnim czasie było cedowanie umów deweloperskich na inne podmioty. Dzięki takim zabiegom inwestorzy mieli możliwość „zarabiania” na pobieraniu prowizji. Na czym owe „zarabianie” polega i jak sobie z tym zjawiskiem poradził ustawodawca? 

Czym jest umowa deweloperska?

Zanim omówię na czym polega cesja umowy deweloperskiej, wyjaśnię czym jest umowa deweloperska. Jest to umowa zawarta między nabywcą a przedsiębiorcą, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie  jako deweloper. Z takie umowy wynika, że:

• deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę, a
• nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty.

Na czym polega cesja umowy deweloperskiej

Przeniesienie umowy na inny podmiot, zwane w prawie cywilnym cesją, sprowadza się do zmiany pierwotnej strony umowy. Zmiana ta polega na przeniesieniu wszystkich praw i obowiązków na inny podmiot. Zawarcie umowy cesji powoduje zatem, że dochodzi do przeniesienia wierzytelności – czy to dewelopera, czy nabywcy (w zależności od tego, kto dokonuje cesji).  Dotychczas nie było żadnych ograniczeń co do możliwości skorzystania z tej instytucji.

W ostatnim czasie zaobserwowano jednak zjawisko masowego nabywania nieruchomości przez inwestorów, a następnie ich dalszego odsprzedawania za określoną prowizję. Obrót nieruchomościami w ten sposób prowadził do niekorzystnej sytuacji finansowej „kolejnych” nabywców, którzy musieli zapłacić za nabywaną nieruchomość więcej, niż pierwotny nabywca.

Czy w obecnym stanie prawnym umowę deweloperską można przenieść na inny podmiot?

Obowiązujące od lipca 2023 roku zmiany w ustawie deweloperskiej nie eliminują opisanego powyżej zjawiska, jednak w znacznym stopniu je ograniczają. Ustawodawca zawęził bowiem krąg przypadków, w których możliwe będzie dokonanie cesji do następujących sytuacji:

• gdy umowa cesji dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany;
• gdy cedent w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub innych umów, wskazanych w ustawie deweloperskiej.

Co ciekawe, opisane powyżej ograniczenia nie będą stosowane, jeśli cesja będzie dokonywana na osobę wliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Tym samym, dalsze przeniesienie praw z umowy deweloperskiej będzie możliwe pomiędzy najbliższymi, np. rodzicami i dziećmi.

Nowelizacja dodatkowo wprowadza odpowiedzialność karną cedenta (podmiot przenoszący) za przeniesienie wierzytelności wynikającej z umowy deweloperskiej niezgodnie z powyższymi przepisami. Służyć temu ma złożenie przez cedenta pod rygorem odpowiedzialności karnej  oświadczenia, że w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy.

Warto zaznaczyć, że nowelizacja dotyczy również przedwstępnych umów deweloperskich.

radca prawny Przemysław Radziwon