Naczelny Sąd Administracyjny  24 czerwca 2024 r., w rozszerzonym składzie 7 sędziów, orzekł, że do cesji praw z umowy deweloperskiej, nie ma zastosowania obniżona stawka 8% VAT, która jest właściwa dla dostawy lokalu mieszkalnego. Cesja stanowi usługę opodatkowaną podstawową stawką VAT 23%.

Wydane rozstrzygnięcie odnosi się do stanu faktycznego, w którym występuje tzw. odstępne, czyli gdy cesja odbywa się za wynagrodzeniem, a zbywcy praw (cedentowi) nie przysługuje jeszcze prawo do rozporządzania lokalem jak właściciel. Będą to w szczególności sytuacje, gdy cesji dokonuje się w trakcie budowy, lub przed wydaniem lokalu. Wówczas, przedmiotem cesji jest nie towar, lecz prawo majątkowe.

Stanowisko NSA

Sąd stwierdził, że w powyższej sytuacji zbywca nie przekazuje prawa do rozporządzania lokalem mieszkalnym jak właściciel (ponieważ sam nieruchomości jeszcze nie posiada). W konsekwencji, nie można mówić o odpłatnej dostawie towaru w postaci lokalu mieszkalnego, która podlegałaby opodatkowaniu VAT według stawki 8%.

Dwie linie orzecznicze

Analogiczne stanowisko już wcześniej było wyrażane zarówno w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego (m.in. wyrok NSA z dnia 19.01.2023 r., sygn. I FSK 2007/19), jak i wojewódzkich sądów administracyjnych (m.in. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 07.12.2023 r., I SA/Po 623/23). Niemniej, w orzecznictwie dało się wyróżnić również stanowisko przeciwne, zgodnie z którym skoro cesja dotyczy dostawy lokalu mieszkalnego w przyszłości, to jest z tą dostawą ściśle związana. Powinna zatem podlegać opodatkowaniu na takich samych zasadach (zwolnienie lub obniżona 8% stawka podatku), jak finalna dostawa nieruchomości objętych tymi umowami (m.in. wyrok NSA z dnia 9.02.2022 r., sygn. I FSK 1974/18, wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 23 lipca 2019 r., sygn. I SA/Bd 314/19). 

Co dalej?

Można oczekiwać, że czerwcowy wyrok NSA, wydany w rozszerzonym składzie 7 sędziów, przyczyni się do ujednolicenia orzecznictwa w tej materii. Jednocześnie, podatnicy, którzy dokonywali takich transakcji w ostatnich latach, powinni zweryfikować zastosowaną wówczas stawkę podatku w kontekście najnowszego stanowiska Sądu. Zasadna może okazać się  wówczas korekta w zakresie zastosowanej stawki VAT. 

radca prawny, doradca podatkowy Magdalena Jabłońska