W postanowieniu z 19 maja 2026 r. (sygn. II CSKP 711/25) Sąd Najwyższy ponownie zwrócił uwagę na jedną z kluczowych przesłanek zasiedzenia nieruchomości – konieczność wykazania posiadania samoistnego. Orzeczenie przypomina, że samo wieloletnie korzystanie z nieruchomości nie oznacza jeszcze możliwości nabycia jej własności przez zasiedzenie. Decydujące znaczenie ma bowiem sposób wykonywania władztwa nad nieruchomością oraz to, czy posiadacz rzeczywiście zachowuje się jak właściciel.

Posiadanie samoistne musi oznaczać wolę wyłącznego władania

Sąd Najwyższy podkreślił, że warunkiem zasiedzenia jest nie tylko faktyczne korzystanie z nieruchomości, ale również istnienie tzw. woli posiadania samoistnego, czyli zamiaru władania nieruchomością jak właściciel z wyłączeniem innych osób. Oznacza to konieczność wykonywania takich czynności, które w sposób jednoznaczny pokazują otoczeniu i właścicielowi, że posiadacz traktuje nieruchomość jako własną i samodzielnie decyduje o sposobie jej wykorzystania. 

Pytanie współwłaścicieli o zgodę może mieć znaczenie

W praktyce szczególne znaczenie ma sytuacja współwłaścicieli nieruchomości. Jak wynika z komentowanego orzeczenia, jeżeli osoba korzystająca z nieruchomości zwraca się do innych współwłaścicieli o zgodę na prowadzenie robót budowlanych czy podejmowanie istotnych działań dotyczących nieruchomości, może to świadczyć o uznawaniu ich praw właścicielskich. Takie zachowanie może utrudniać wykazanie, że dana osoba władała nieruchomością wyłącznie dla siebie i jak właściciel.

Nie każde korzystanie oznacza posiadanie właścicielskie

Orzecznictwo od lat wskazuje, że posiadanie samoistne składa się z dwóch elementów: faktycznego władania rzeczą oraz przekonania o wykonywaniu prawa dla siebie. Kluczowe jest jednak uzewnętrznienie tej woli poprzez konkretne działania. Za przejawy posiadania samoistnego mogą być uznawane m.in. samodzielne gospodarowanie nieruchomością, ponoszenie kosztów jej utrzymania, ogrodzenie terenu, wykonywanie inwestycji czy wyłączanie innych osób z korzystania z nieruchomości.

Samo wykonywanie prac porządkowych, okazjonalne korzystanie z gruntu czy nawet ponoszenie części kosztów związanych z nieruchomością nie zawsze będzie wystarczające do uznania, że dana osoba włada nią jak właściciel.

Znaczenie orzeczenia dla spraw o zasiedzenie

Postanowienie Sądu Najwyższego stanowi kolejne potwierdzenie restrykcyjnego podejścia do spraw o zasiedzenie, szczególnie w przypadku współwłasności. Osoba dochodząca stwierdzenia zasiedzenia musi wykazać nie tylko długotrwałe korzystanie z nieruchomości, ale również wyraźne i dostrzegalne dla otoczenia przejęcie pełnego właścicielskiego władztwa nad rzeczą.

W praktyce oznacza to, że działania świadczące o respektowaniu praw innych współwłaścicieli mogą zostać potraktowane jako argument przeciwko uznaniu posiadania za samoistne. Z perspektywy postępowań o zasiedzenie nadal kluczowe pozostaje więc nie tyle samo korzystanie z nieruchomości, ile sposób manifestowania prawa do niej na zewnątrz.

radczyni prawna Patrycja Górska