Polski system prawa karnego opiera się głównie o regulacje zawarte w Kodeksie karnym, Kodeksie wykroczeń i kodeksach regulujących postępowania w sprawach o przestępstwa i wykroczenia. Obowiązuje jednak wiele innych ustaw, które również zawierają przepisy przewidujące odpowiedzialność karną, między innymi ustawa deweloperska. 

Odpowiedzialność za niezapewnienie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców

art.  57  Kto, będąc obowiązanym do zapewnienia nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę określonych w art. 6 ust. 1, nie spełnia tego obowiązku, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.  

Komentarz

Deweloper jest zobowiązany do zapewnienia nabywcom wskazanych w ustawie środków ochrony dokonywanych przez nich wpłat. Mowa tu o obowiązku otwarcia mieszkaniowego rachunku powierniczego otwartego  lub  zamkniętego. Nabywcy  wpłacają na ten rachunek kwoty na poczet ceny kupowanego przez nich mieszkania. Poprzez „zapewnienie” rozumiemy zawarcie przez dewelopera z bankiem umowy jednego z ww. rachunków.

Co ważne, owe „zapewnienie” ma charakter ciągły. Oznacza, to że jeśli w toku realizacji inwestycji deweloperowi zostanie wypowiedziana umowa rachunku, którą wcześniej zawarł, to jest on zobowiązany do niezwłocznego zawarcia kolejnej umowy z innym bankiem.

Deweloper (bo tylko on jest adresatem tego przepisu), który nie dopełni omówionych powyżej obowiązków, naraża się karę grzywny od 100 do 1.080.000 zł, karę ograniczenia wolności, a nawet karę pozbawienia wolności do lat 2.

Odpowiedzialność karna dewelopera za niesporządzenie prospektu informacyjnego

art. 58 Kto, będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży, podlega karze grzywny.

Komentarz

Wraz z rozpoczęciem sprzedaży po stronie dewelopera rodzi się obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego. Nie ma wątpliwości, że często to  informacje zawarte w prospekcie informacyjnym przeważają nad decyzją nabywcy dotyczącą zakupu mieszkania. Nabywcy sugerują się wskazanymi tam danymi dotyczącymi powierzchni lokalu, jego planów, czy otaczającego sąsiedztwa. Ustawodawca, chcąc chronić nabywców, przewiduje odpowiedzialność karną dewelopera za niesporządzenie prospektu lub sporządzenie go z istotnymi brakami. Sankcją za powyższe wykroczenie jest grzywna w wysokości od 20 do 5000 zł.

Odpowiedzialność karna za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym

art. 59  Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje i dane zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.

Komentarz

Podanie w prospekcie nieprawdziwych informacji, bądź zatajanie prawdziwych wiąże się z surowszą, niż za jego niesporządzenie, odpowiedzialnością. Za powyższe deweloperowi grozi nie tylko kara grzywny, ale także kara ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2. Warto dodać, że w ten sam sposób sankcjonowane jest również przemilczenie polegające na zatajaniu prawdziwych danych i informacji.

Odpowiedzialność za brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę

art. 60 Kto, będąc obowiązanym do posiadania w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1 lub 2, nie spełnia tego obowiązku, podlega grzywnie.

Komentarz

Sporządzenie prospektu to nie jedyny obowiązek dewelopera, który ciąży na nim z momentem rozpoczęcia sprzedaży. Zgodnie z ustawa deweloperską, deweloper ma także obowiązek posiadać zgodę wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia (tzw.  promesy) na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego przeniesienie na nabywcę. W odróżnieniu od omówionych wcześniej czynów, podmiotem ponoszącym odpowiedzialność pozostaje nie tylko deweloper, ale również podmioty działające w jego imieniu lub w jego interesie. Osoba, która nie spełni tego obowiązku, podlega karze grzywny w wysokości od 100 do 1.080.000 zł.

Odpowiedzialność karna podmiotów zbiorowych, czyli kto podnosi odpowiedzialność, jeśli deweloperem jest spółka 

Odpowiedzialność karna dewelopera będącego osobą fizyczną za omówione powyżej występki bądź wykroczenie nie budzi wątpliwości. Zasadą w prawie karnym jest bowiem, że odpowiedzialność karną ponosi zawsze osoba fizyczna. Co jednak gdy deweloperem jest osoba prawna, np. spółka prawa handlowego?

W takim wypadku  odpowiedzialność karną przewidzianą w ustawie ponosić będzie osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji. Uprawnienie lub obowiązek może wynikać z umowy, powołania, orzeczenia sądu czy ustawy.

Sprawcą może być zatem: 

• członek zarządu spółki kapitałowej,
• wspólnik spółki osobowej uprawniony do prowadzenia spraw lub reprezentacji spółki,
• członkowie rady dyrektorów prostej spółki akcyjnej,
• prokurent,
• pełnomocnik,
• komplementariusz,
• syndyk, likwidator, kurator czy zarządca.

Z analizy ustawy deweloperskiej wynika, że odpowiedzialności karnej nie ponoszą osoby zatrudnione przez dewelopera na podstawie stosunku pracy lub innego stosunku prawnego, o ile nie mają prawa do reprezentowania dewelopera lub podejmowania w jego imieniu decyzji i czynności takich jak:

• zawarcie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego
• sporządzenie prospektu informacyjnego
• zapewnienie zgody (lub promesy) wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przejście na nabywcę prawa własności lub promesy

radca prawny Patrycja Górska