Tegoroczne zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami zainteresują z pewnością wielu użytkowników wieczystych. Obowiązujące od 31 sierpnia 2023 r. przepisy przyznają użytkownikowi wieczystemu gruntu wykorzystywanego na cele inne niż mieszkaniowe, roszczenie o nabycie prawa własności gruntu. Dodatkowo, obowiązują nowe zasady ustalania cen nieruchomości gruntowych zbywanych na rzecz użytkowników wieczystych. Nowe przepisy znajdą zastosowanie także do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Roszczenie o sprzedaż nieruchomości

Zgodnie z nowo uchwalonym art. 198g ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie przepisu, użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej będzie mógł wystąpić do właściciela nieruchomości z żądaniem sprzedaży. Co ważne, właściciel użytkowanej wieczyście nieruchomości nie będzie mógł odmówić takiemu żądaniu. Dotychczas sytuacja wyglądała zgoła inaczej. W sytuacji gdy użytkownik wieczysty chciał wykupić grunt, konieczna była zgoda gminy lub zarządu Mienia Skarbu Państwa. 

Skorzystanie z przysługującego prawa będzie następowało oczywiście na wniosek użytkowania wieczystego, a nie z mocy prawa, jak to było w przypadku gruntów mieszkaniowych.  Jeżeli użytkownik nie zdąży w ciągu 12 miesięcy złożyć wniosku o nabycie nieruchomości, będzie mógł to zrobić na zasadach ogólnych. To znaczy, że zawarcie umowy sprzedaży będzie uzależnione od zgody JST lub SP.

Warto w tym miejscu również dodać, że zgodnie z nowymi przepisami, umowy sprzedaży nie będzie można zawrzeć, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomość na rzecz użytkowników wieczystych uregulują uchwałą odpowiednio rady albo sejmik województwa. Mają na to czas do końca roku. Rada bądź sejmik mogą również zobowiązać organ wykonawczy jednostki do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia.

Nieruchomości niepodlegające wykupowi

Nowelizacja przewiduje, że spod omówionej powyżej regulacji będą wyłączone niektóre kategorie nieruchomości. Użytkownik wieczysty nie będzie mógł skorzystać z roszczenia o wykup w przypadku, gdy:

• nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31.12.1997 r.,
• użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie użytkowania wieczystego,
• grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,
• grunt znajduje się na terenie portu i przystani morskiej,
• grunt jest niezabudowany.

Oczywiście całkowicie wyłączone z możliwości przekształcenia we własność pozostają grunty istotne z punktu widzenia gospodarki narodowej. Są to na przykład parki narodowe, grunty Skarbu Państwa, które powierzono Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego czy Lasom Państwowym.

Nowy model odpłatności za grunt

Ustawa wprowadza także nowe zasady odpłatności za grunt sprzedawany użytkownikowi wieczystemu. I tak:

• w przypadku jednorazowej wpłaty cena wykupu będzie stanowić 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste;
• w przypadku wpłaty ratalnej cena wykupu będzie stanowić 25-krotność iloczynu dotychczasowej stawki % opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na datę zawarcia umowy sprzedaży;
• w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż ta właśnie wartość.

Bonifikata od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej szczególnej kategorii użytkownika wieczystego

Ustawodawca wprowadził dodatkowo bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości w przypadku sprzedaży na rzecz osoby fizycznej:

• względem której orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub przed ukończeniem 16 roku życia lub
• zamieszkującej w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży z osobami, o których mowa w pkt 1 powyżej
• będącej członkiem rodziny wielodzietnej i uprawnionej do posiadania Karty Dużej Rodziny

Wysokość i warunki udzielenia bonifikaty w zakresie nieruchomości będących własnością jednostek samorządu terytorialnego ustalają w uchwale odpowiednio rady albo sejmik. W uchwale organy uwzględnią m.in.:

• fakt realizowania przez użytkownika wieczystego celów publicznych, budownictwa mieszkaniowego lub celów użyteczności publicznej oraz potrzeb społeczności lokalnej;
• długość okresu trwania użytkowania wieczystego;
• terminową realizację celu określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w szczególności terminową zabudowę;
• brak zaległości w regulowaniu zobowiązań z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste oraz podatku od nieruchomości.

radca prawny Patrycja Górska