Nie ma wątpliwości, że nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi rewolucję w dotychczasowym prawie planistycznym. Nowo uchwalone przepisy przewidują szereg zmian i nowości. Jedną z nich jest wprowadzenie instytucji planu ogólnego. Co ważne, ustawa nakłada obowiązek uchwalenia planu ogólnego na każdą gminę. Na uchwalenie planu ogólnego gminy będą miały czas do 31 grudnia 2025 r.

Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego i w odróżnieniu od niego, będzie miał rangę aktu prawa miejscowego.  Zapisy studium będą obowiązywać do dnia wejścia w życie planu ogólnego, ale nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 roku. Podkreślenia wymaga, że uchwalenie planu ogólnego ma charakter obowiązkowy, podczas gdy uchwalenie studium miało charakter fakultatywny.

Najważniejsze kwestie wynikające z nowelizacji

Plan ogólny będzie:

• obejmował zawsze cały obszar gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych (tj. terenów o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określone przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych);
• uwzględniany przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz będzie podstawą prawną do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• obowiązkowo określał strefy planistyczne – m.in. strefę usługową, gospodarczą, produkcji rolnej, handlu wielkopowierzchniowego czy wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną. Fakultatywne będzie określenie obszarów uzupełnienia zabudowy i obszarów zabudowy śródmiejskiej

Plan ogólny a warunki zabudowy

Nowelizacja ustawy przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dalej jako: decyzja WZ) będzie możliwe tylko wtedy, gdy w planie ogólnym gmina wyznaczy obszar uzupełnienia zabudowy i to tylko w granicach tego obszaru. Ponadto decyzja WZ zawsze będzie musiała być zgodna ze wszystkimi parametrami i standardami wskazanymi w planie ogólnym. Jeżeli zatem w planie ogólnym wpisany zostanie standard np. odległości od szkoły czy zieleni publicznej, to decyzja WZ będzie mogła zostać wydana tylko wówczas, gdy ten standard zostanie spełniony. To z kolei znacznie utrudni inwestorom uzyskanie decyzji WZ. 

Już samo przygotowanie planu ogólnego będzie nastręczało wielu trudności i będzie wymagało przede wszystkim od urzędników i planistów znacznego nakładu pracy. Z tego też powodu spodziewamy się, że ww. termin na uchwalenie planu ogólnego prawdopodobnie zostanie wydłużony.

radca prawny Patrycja Górska