Wspólny dom, właścicieli wielu, a faktycznie korzysta z niego tylko jedna osoba. Czy podatek od nieruchomości muszą zapłacić wszyscy współwłaściciele? A może tylko ten, który faktycznie z niej korzysta? Przepisy podatkowe i orzecznictwo jasno wskazują, kto zapłaci podatek od nieruchomości wspólnej.     

Ogólne zasady opodatkowania wspólnej nieruchomości

Zgodnie z podstawową zasadą, zawartą w art. 3 ust.4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej jako: u.p.o.l.), gdy nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub współposiadanie kilku podmiotów, obowiązek podatkowy od tej nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub współposiadaczach. Oznacza to, że fiskus może domagać się całości lub części podatku od wszystkich współwłaścicieli łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna. Natomiast, gdy podatek w całości opłaci tylko jeden ze współwłaścicieli, zwalnia on tym samym pozostałych.

Z praktycznego punktu widzenia współwłaściciele (również współposiadacze) dzielą pomiędzy sobą kwotę podatku na podstawie przypadającego im udziału we współwłasności (współposiadaniu). Z reguły to jeden z nich opłaca podatek od całej nieruchomości. Również organy podatkowe starają się uprościć procedurę pobrania daniny. Zazwyczaj podatek zostaje wymierzony w jednej decyzji, która adresowana jest do wszystkich współwłaścicieli.

Podatek zapłaci ten, kto faktycznie włada nieruchomością

Na podstawie art. 3 ust. 3 u.p.o.l. ustawodawca wprowadził regułę, zgodnie z którą, jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym. Za posiadacza samoistnego rzeczy uznaje się tego, kto faktycznie nią włada jak właściciel.

Oznacza to, że w sytuacji gdy samoistny posiadacz nieruchomości nie jest prawnie jej właścicielem, to on, a nie właściciel, pozostaje zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości. Zatem, najważniejszą informacją dla fiskusa jest stwierdzenie, kto faktycznie posiada nieruchomość, a nie to, kto był jej właścicielem na płaszczyźnie prawnej. Pojęcia te nie są bowiem tożsame. Konsekwentnie, właściciel danej nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości wyłącznie wtedy, gdy pozostaje on równocześnie jej samoistnym posiadaczem.

Wielokrotnie zastanawiano się, czy ta reguła również znajduje swoje zastosowanie w przypadku współwłasności i współposiadania. W wyroku z 2 marca 2022 roku Naczelny Sąd Administracyjny wyprowadził wniosek, że również w sytuacji, gdy posiadanie samoistne obejmuje przedmiot współwłasności, podatnikiem jest samoistny posiadacz, a nie współwłaściciel, który przedmiotu opodatkowania nie posiada.

Wzajemne relacje i konflikty

NSA zaznaczył również, iż wzajemne relacje współwłaścicieli oraz spory, co do zakresu posiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej, są bez znaczenia z punktu widzenia zapłacenia podatku od nieruchomości. Ustalając, kto powinien ponieść podatek od nieruchomości, fiskus nie bierze pod uwagę ewentualnych konfliktów między współwłaścicielami. Ta materia podlega prawu cywilnemu. Organ podatkowy ustali jedynie, na podstawie zebranych dowodów, kto był posiadaczem samoistnym.

Podsumowanie         

W większości przypadków, współwłaściciele będą solidarnie zobowiązani za zapłatę podatku od nieruchomości. Jednakże, pamiętać należy, że obowiązek podatkowy spoczywa na tym, kto faktycznie włada nieruchomością jak właściciel. Nie oznacza to, że taką osobą zawsze będzie właściciel z punktu widzenia prawa. Organy podatkowe ustalając obowiązek podatkowy nie biorą pod uwagę konfliktów i nieporozumień między współwłaścicielami. 

Artykuł na podstawie: wyroku NSA z 2 marca 2022 r., sygn. akt III FSK 4826/21; wyroku NSA z 17 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 1087/16; wyroku NSA z 3 sierpnia 2018 r., sygn. akt II FSK 1336/17